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酒店業(yè)主 : 如何提高酒店投資回報(bào)率？
2018-07-30
酒店投資回報(bào)率通常是業(yè)主或投資人選擇是否投資一家酒店的重要因素。目前，部分集團(tuán)的做法是通過合理的資產(chǎn)管理提高酒店投資回報(bào)率，那么該如何進(jìn)行合理的資產(chǎn)管理呢？今日分享CHMWarnick SVP Larry Trabulsi先生對一名合格的資產(chǎn)管理經(jīng)理的潛在價(jià)值的分析。
在酒店業(yè)，資產(chǎn)管理經(jīng)理的存在可以保護(hù)業(yè)主權(quán)利、減輕風(fēng)險(xiǎn)及實(shí)施具體戰(zhàn)略，以提高運(yùn)營表現(xiàn)及優(yōu)化投資回報(bào)。
雖然酒店投資界已經(jīng)接受了這一角色的重要性以及一名合格的資產(chǎn)管理經(jīng)理可以帶給一個項(xiàng)目的價(jià)值，但對于讓資產(chǎn)管理經(jīng)理在何時(shí)參與到項(xiàng)目中來，業(yè)內(nèi)存在的共識卻不多。
例如，在一家新酒店的發(fā)展過程中，盡早讓一名資產(chǎn)管理經(jīng)理參與至整個過程中至關(guān)重要，他們可以做出所需決策，而且還可以做到密切監(jiān)督，以確保酒店能夠擁有一個成功的開業(yè)和運(yùn)營軌道。
酒店的發(fā)展過程可以說存在四個關(guān)鍵階段，而資產(chǎn)管理經(jīng)理的價(jià)值始終貫穿其中：規(guī)劃階段、開發(fā)階段、開業(yè)前階段和開業(yè)后階段。
規(guī)劃階段
一個成功的酒店開發(fā)項(xiàng)目存在著很多所需的關(guān)鍵決策，其中之一就是選擇一個合適的運(yùn)營商和品牌。資產(chǎn)管理經(jīng)理，特別是那些在監(jiān)督新酒店通過穩(wěn)定期實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)攀升方面有著極為豐富經(jīng)驗(yàn)的資產(chǎn)管理經(jīng)理，能夠提供卓越的洞察力和獨(dú)特的標(biāo)桿管理能力，以驗(yàn)證運(yùn)營商提交的各項(xiàng)預(yù)測，以及基于第一手經(jīng)驗(yàn)經(jīng)常提供反饋的能力。
同樣，圍繞品牌/運(yùn)營商或是特許經(jīng)營和第三方運(yùn)營商的選擇會對整個項(xiàng)目造成長遠(yuǎn)的影響，而資產(chǎn)管理經(jīng)理能夠?qū)I(yè)主的投資目標(biāo)所給出的機(jī)遇和挑戰(zhàn)做出建議。一旦選定運(yùn)營商和品牌，關(guān)鍵協(xié)議需要認(rèn)真思考和談判。
開發(fā)階段
資產(chǎn)管理經(jīng)理經(jīng)常需要協(xié)助選擇項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，包括提供有關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、設(shè)計(jì)師、家具、布草及設(shè)備采購等方面的建議和推薦。擁有合適的顧問可以幫助業(yè)主找到正確的合作伙伴，實(shí)現(xiàn)業(yè)主的預(yù)期目標(biāo)。對于這些需要做出的選擇，可能每一個方面都有幾十個可行的選項(xiàng)。
資產(chǎn)管理經(jīng)理可以幫助對這些備選項(xiàng)進(jìn)行排序，并及時(shí)地選出誰最有資格。作為一個需要做到精益求精、盡善盡美的酒店項(xiàng)目，資產(chǎn)管理經(jīng)理能夠協(xié)助制定會影響項(xiàng)目長期生存能力和融資的關(guān)鍵決策。
典型的例子包括重要的設(shè)施規(guī)劃，比如客房配置、餐飲設(shè)施、概念和內(nèi)部區(qū)域規(guī)劃等，這些都會對收入潛力、經(jīng)營成本和酒店價(jià)值造成一定的影響。在眾多可能會構(gòu)成的利益分歧面前，資產(chǎn)管理經(jīng)理經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)自己扮演著理性的聲音，并保證每一個決定的用意都是經(jīng)過深思熟慮，并且是仔細(xì)權(quán)衡了整體的投資目標(biāo)而做出的。
開業(yè)前階段
盡管人們常說房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的首要關(guān)鍵是位置，在酒店業(yè)務(wù)中排在第二位的，毫無爭辯的決定因素是人。在開業(yè)前階段的關(guān)鍵要素包括面試關(guān)鍵人員、了解人員配置、員工會怎樣逐年流動，以及根據(jù)施工進(jìn)度和目標(biāo)開業(yè)日期來監(jiān)督員工招聘進(jìn)度。
除搭建運(yùn)營梯隊(duì)外，本階段的其他關(guān)鍵任務(wù)還包括確保開業(yè)前銷售計(jì)劃的實(shí)施。這可能包括網(wǎng)站建設(shè)、項(xiàng)目介紹、公司客戶銷售目標(biāo)，并確定初始房價(jià)策略。開業(yè)房價(jià)是一個關(guān)鍵性問題。在開業(yè)初期利用低價(jià)吸引客戶，并不是一個大多數(shù)資產(chǎn)管理經(jīng)理會推薦的戰(zhàn)略，因?yàn)檩^低的房價(jià)會破壞市場地位，而且會減慢業(yè)務(wù)提升步伐。
開業(yè)后階段
對于一家新酒店而言，開業(yè)的第一年意味著無盡的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，因?yàn)楣芾韴F(tuán)隊(duì)的心態(tài)已從“開業(yè)前”轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€“業(yè)務(wù)提升”模式。拋開預(yù)算和市場預(yù)期不談，開業(yè)的現(xiàn)實(shí)將會不可避免地顯露出一些意料之外的運(yùn)營問題、獨(dú)特的市場動態(tài)和其他挑戰(zhàn)，這些將需要進(jìn)行一定程度的策略和方法調(diào)整。
有一點(diǎn)也非常重要，那就是，在此期間，酒店的運(yùn)營狀況被進(jìn)行了仔細(xì)追蹤，因此，發(fā)展趨勢和挑戰(zhàn)也能夠被識別出來，酒店方會就此做出調(diào)整。例如，由于預(yù)測不準(zhǔn)造成了勞動力成本過高，餐飲方面可能會超過預(yù)期表現(xiàn)更好（或更糟），或者是，收益管理策略可能需要調(diào)整等。
當(dāng)發(fā)生這種情況時(shí)，工程投資預(yù)算和系列商品，如運(yùn)營物資和設(shè)備需要重新核對再簽訂合同，工程清單項(xiàng)目需要加以解決。資產(chǎn)管理經(jīng)理可以以無縫對接的方式幫助項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)過渡到運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，支持運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，在必要的業(yè)務(wù)調(diào)整方面，讓團(tuán)隊(duì)履行工作任務(wù)。
隨著業(yè)務(wù)強(qiáng)度的升級，酒店通常被認(rèn)為是最復(fù)雜的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，那其實(shí)是在酒店開業(yè)之后。規(guī)劃一家新酒店的發(fā)展可能會令業(yè)主感到望而卻步，因?yàn)殚_業(yè)前期所做決策產(chǎn)生的影響，可能直到酒店開業(yè)后才會被大家意識到。尋找一名擁有專業(yè)知識的資產(chǎn)管理經(jīng)理伴你左右，在正確的時(shí)間，會幫助你降低風(fēng)險(xiǎn)，并且會為了酒店長遠(yuǎn)的成功鋪設(shè)一條行之有效的道路。
那么，當(dāng)我們招聘一名資產(chǎn)管理經(jīng)理時(shí)，業(yè)主應(yīng)該按照哪些標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選擇，主要的考量因素有哪些，Richard Warnick先生對此有如下見解。
在我看來，一間一流的資產(chǎn)管理公司具有如下特定的特點(diǎn)：
● 深度、豐富的酒店行業(yè)經(jīng)驗(yàn)；
● 與業(yè)主能夠產(chǎn)生共鳴；
● 與運(yùn)營商能夠產(chǎn)生共鳴；
● 具備強(qiáng)大的戰(zhàn)略思維能力；
● 具有敏銳全面的商業(yè)頭腦；
● 創(chuàng)造力（問題解決能力和機(jī)會創(chuàng)造能力）；
● 管理和領(lǐng)導(dǎo)能力；
● 在品牌和運(yùn)營商方之間有著極具影響力的關(guān)系；
● 良好的判斷能力；
● 誠信（這意味著他們一直會以業(yè)主的利益為根本出發(fā)點(diǎn)，而不是自身利益）
除了資產(chǎn)管理公司對酒店作出的聲明和承諾之外，酒店業(yè)主如何能分清虛實(shí)，辨別真?zhèn)?，最終作出正確的選擇？幸運(yùn)的是，尋找優(yōu)秀資產(chǎn)管理經(jīng)理的方案并不像發(fā)射火箭那般高深復(fù)雜，它是經(jīng)過證實(shí)且行之有效的：
1
通過結(jié)合業(yè)主選定的背景考察范圍，對資產(chǎn)管理經(jīng)理的履歷進(jìn)行檢查評估。我之所以強(qiáng)調(diào)“業(yè)主選定”，是因?yàn)橘Y產(chǎn)管理公司提供的參考不一定能夠有效、充分。當(dāng)被要求提供背景資料時(shí)，你見過有誰會說一些不好的信息？當(dāng)然沒有。
2
調(diào)查資產(chǎn)管理經(jīng)理與品牌和運(yùn)營商之間的關(guān)系，以及他們在業(yè)內(nèi)的聲譽(yù)。資產(chǎn)管理經(jīng)理不能通過暴力、脅迫和讓人感覺窒息的監(jiān)督優(yōu)化酒店運(yùn)營表現(xiàn)。當(dāng)下，這種做法的效果就像是在墻上釘果凍。經(jīng)理們會讓你知道，資產(chǎn)管理經(jīng)理是否可以值得一起共事，并且能從各種關(guān)系中實(shí)現(xiàn)利益最大化。
3
確定與行業(yè)“相關(guān)”工作經(jīng)驗(yàn)的具體程度。如果你需要進(jìn)行心臟手術(shù)，在進(jìn)行麻醉前，你看到拿著手術(shù)刀的人是你的牙醫(yī)，你會高興嗎？相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，我對它的定義是，負(fù)責(zé)酒店業(yè)務(wù)的人必須是過來人，深耕酒店業(yè)，做過具體工作，最重要的一點(diǎn)，曾取得一定的成功。
這意味著他們應(yīng)該要了解每位可能參與酒店資產(chǎn)管理的人的具體角色，應(yīng)該密切關(guān)注這些成員的簡歷，并嚴(yán)格評估他們是否有相關(guān)高效的工作經(jīng)驗(yàn)。然后問問自己，酒店管理團(tuán)隊(duì)是否會尊重并采納資產(chǎn)管理經(jīng)理提供的方向性指導(dǎo)。請牢記，一些必要的東西可以教，但大部分知識和經(jīng)驗(yàn)其實(shí)來自于其積極參與各種市場形態(tài)、各種經(jīng)濟(jì)形勢下的各種類型酒店的實(shí)際操作。
4
由于今天大環(huán)境下需要各種資源，在酒店資產(chǎn)管理方面，公司的能力將超越個人，特別是當(dāng)涉及到一些大型或復(fù)雜的酒店資產(chǎn)時(shí)，這是確鑿無疑的事實(shí)。既然如此，選擇資產(chǎn)管理經(jīng)理的第四個判定點(diǎn)是資產(chǎn)管理公司的規(guī)模是否足夠強(qiáng)大：
● 具備多領(lǐng)域資源和專家；
● 具有隨時(shí)可供使用的有實(shí)際意義的基準(zhǔn)數(shù)據(jù)；
● 與品牌和運(yùn)營商之間具備十分重要的影響力。
5
確定資產(chǎn)管理公司的團(tuán)隊(duì)是否包括專門的專職人員，還是只有一些“特約兼職人員”。為什么這一點(diǎn)很重要？因?yàn)閷Ｂ殘F(tuán)隊(duì)的專業(yè)人員更加穩(wěn)定，更可能具有成熟或先進(jìn)的方式方法，也可以更容易地通過職業(yè)成長路徑等激勵團(tuán)隊(duì)成員，并且具有更好的機(jī)會建立和執(zhí)行所崇尚的文化。
6
確定公司的主營業(yè)務(wù)是否是資產(chǎn)管理。如果是副業(yè)，你可能會對結(jié)果感到失望。生活中很少有事情是不證自明的，選擇一名資產(chǎn)管理經(jīng)理也不例外。
來源：酒店高參,本文略有刪減;
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